【建材网】楼市迷局：1.现行的调控政策和方向没有调整的理由，行业仍承受着巨大的政策调控压力；货币超发带来的通货膨胀和资产重估让房价上涨预期在供不应求的局面的推动下自我实现并强化。2.三次调控后，将有约占总需求15%的投资性需求将被拦在门外，考虑到部分改善性需求也将受限，预计至少有20%的需求被硬性限制；09年四季度以来，房屋开工面积的持续快速增长将显著改善此前市场供应相对不足的状况，楼市下一个供应高峰很可能从今年二季度开始出现。3.我们对二季度的楼市成交保持谨慎乐观，预计将恢复到10年成交均值的8成左右；维持未来房价的修正更有可能通过时间实现软着陆的判断，即房价将在年内保持窄幅震荡，区间是10年成交均值的-10%~+10%。
　　
　　向下空间不大，向上高度有限：1.地产板块的估值目前已达历史底部。我们重点关注的地产公司，10年平均市盈率为15倍，11年平均动态市盈率仅为11倍，且11年业绩高度锁定，具备足够的安全边际；但板块短期缺乏相应的催化剂，难以发动中级以上行情。2.成交量的回暖可能会有两种结果：要么成交大幅回暖价格开始上扬，如此，调控政策有可能再次降临；要么成交量的回暖仅仅是如此严厉的调控政策下的一次回光返照，在需求力量消耗殆尽的情况下，楼市转而走向成交持续低迷的阶段。无论上述哪种情况出现，对板块的估值将再次形成压力。3.我们维持地产板块脉冲式行情的判断，预计每次反弹高度不超过30%。
　　
　　投资策略：维持行业“中性”评级。1.预计行业今明两年整体业绩增速为15%，重点公司为30%，市场存在估值修复的要求。2.低估值并不等于确定性的投资机会，短期缺乏催化剂事实亦决定了趋势性行情的时机尚未到来，板块表现难以显著超越大盘，因此，我们维持行业“中性”评级。
　　
　　选股策略：1.房地产长周期变为短周期，行业正在实现加速集中，我们长期看好万科A、保利地产、金地集团、招商地产、荣盛发展等高周转、业绩锁定性强、全国布局的龙头地产股。2.商业是地产的天然结合体，将充分受益于我国城市化、人均收入不断提升和消费升级阶段，我们推荐华侨城A、世茂股份这类具有独特商业模式的地产公司。
　　
　　风险提示：房价再次过快上涨导致四次调控。