近期，在经历了几个月的沉寂后，9月以来房地产市场又显著升温，特别是不少地区，房地产投机又再次席卷重来。就在民众担心今年4月以来史上较严厉的房地产调控将再次成为“空调”时，日前中央有关部门再次出手，进一步强化房地产调控。我们认为，该措施出台十分及时，它对于当前遏制房地产市场旺季期间的投机行为的蔓延，避免房价可能出现的报复性反弹，促进房地产市场的健康发展具有十分重要的意义。

　　 
　　意在强化前期调控效果

　　今年4月出台的一系列房地产调控虽然在短期起到了一定作用，市场也已经出现4个多月的僵持，但随着房地产传统旺季的到来，调控的效果出现了政策效应递减。其主要原因在于：由于政策给了房地产利益相关方一定的调控余地，因此，各地实际执行过程中，往往处于自身利益考虑，而对政策执行偏于宽松。一个典型的例子就是国十条中虽然提出了三套房限贷，限制外地人买房等措施，但不少措施并不是强制性要求，表现在：“办法只提出商业银行可根据风险状况，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数”。 这种给与利益主体相机决策权的行为就容易导致在政策执行过程中走样，如一些商业银行出于追逐利润考虑，往往愿意执行较为宽松的信贷政策，甚至是主动迎合房市投机者需求，帮助购房者规避信贷限制，如利用消费信贷“曲线”贷款购房，而一些地方政府出于调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，也对执行较为严格的限贷不热心，这些都使4月以来出台的房地产调控措施效果日趋衰减。

　　因此，中央政府赶在国庆节前这个传统房市旺季期间出台措施进一步强化房地产调控也就十分必要，它的特点主要表现在以下两个方面。

　　法规更加严厉。如法规改变了4月房地产调控措施柔性的一面，更加严厉、刚性地严控投机性购房，它们包括：明确要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；全国所有地区，各商业银行都因暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　监管措施更具体，更具有针对性。如针对地方政府不配合中央调控政策的情形，将严格实行地方政府负责人问责制，对政策落实不到位、工作不得力的相关负责人要追究责任；对于囤地等违规开发商，则要求有关方面继续加大曝光和处罚力度，并通过多种行政手段进行惩处，包括暂停其贷款，暂停发行股票、公司债券和新购置土地等；商业银行则要求加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；对于中介机构，则要依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

　　这种全方位的强化调控措施无疑将剥夺房地产利益相关主体的博弈空间，较大程度打消它们拒绝调控的念头，从而可以较好地遏制房地产投机，规范房地产秩序。我们预计，未来一段时期房地产成交量将会明显下滑，当前的价格上涨势头有望被遏制，房地产市场也将降温。

　　调控对于经济前景影响有限

　　此次房地产调控肯定也会对未来经济增速产生一定的负面作用，但我们认为，鉴于欧洲债务危机全面爆发引发的全球经济快速二次探底的风险已经基本消除，中国经济近期也有所回稳的现实，这次调控不会对经济增速有较大影响，如较新公布的汇丰PMI数据显示，PMI在今年7月份短暂跌至49.4后，9月份已是连续第二个月回到50分界线上方，升至52.9，创5个月以来的较高值，其中，9月新订单分项指数由上月的 52.7升至54.4；9月新出口订单指数回升至50.0分界线上方，这都表明经济需求在经历二季度以来的下滑后，近期已平稳增长，中国制造业也持续温和好转。

　　此外，这轮调控短期也有刺激房地产投资以及经济增速的作用。如新法对如何促进房地产供给有了更多激励相容的措施，它们包括：加大对各地住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划；房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量；要认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策等。

　　更重要的是，此次调控也并非一味遏制房地产需求，而是注意保护房地产的合理消费，如个人或家庭首次购买普通住房，减半征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1％税率征收契税。

　　因此，我们不认为这次调控会对投资以及经济增速有明显的影响。而鉴于中长期有利于房地产市场走好的因素较多，如社会流动性仍较充裕，负利率状态将会较长时间延续；各地区域规划振兴将会提升当地住房价值；快速城市化推动下人口红利释放将会增大住房需求，房地产市场不会陷入2008年年末一样的大幅调整，市场的中长期前景依旧看好。