买卖双方回报率预期差距或将阻碍房产交易

　　过去半年，随着国家刺激经济计划的实施，市场流动性日益充沛，投资者的信心逐渐得到恢复，市场也正传递出一些积极的信号。

　　京沪成交量将稳步上升

　　戴德粱行认为，北京和上海由于经济活动发达，行业分布广泛，聚集着大量的外资企业，因此一直以来都是房地产投资市场的重点，这两个城市的市场表现，基本上也反映了整个中国房地产投资活动的状态。

　　与金融海啸之前相比，目前的房地产投资市场也呈现出了一定的特点。首先，一线龙头城市，如北京和上海，重新成为了投资者的优选地，因为一线城市的经济稳定性较高，物业水平较好，制度建设较为完善；其次，投资策略更为谨慎，对项目的审查需要的时间更长，审查的条件更加苛刻，如需要更高的内部回报率、更稳定的现金流收益等；第三，虽然海外不少金融机构近期受到严重的冲击，但海外机构投资者对中国的房地产投资市场依然兴趣浓厚，这也符合他们分散投资风险、追逐高额回报的要求。

　　海外私募和国内机构成主流

　　在投资者类型方面，据戴德粱行分析，海外私募机会型投资基金仍然是市场的主流力量，这主要是因为他们投资机制更加成熟和灵活，对市场较为熟悉，中国房地产市场的高回报也符合他们全球配置要求。国内机构投资者方面，虽然在过去的几年中，国内的机构投资者完成的成交额仅占总成交额的很小部分，但随着房地产投资信托的实行以及保险资金投资不动产细则的完成，我们预计越来越多的国内机构投资者将会活跃起来，成为中国房地产投资市场的一股主流力量。

　　整栋收购面临调整

　　过去的６个月内市场成交量不多，但也录得了几宗比较大型的成交案例。如上海陆家嘴集团整体收购了上海浦项广场写字楼项目，成交金额超过１７亿元人民币。此外在北京，金融街控股集团收购西单美晟商业综合体项目以及ＳＯＨＯ中国出售凯恒广场写字楼项目均为成交额超过１０亿的交易。从这几宗成交案例来看，国内机构投资者已经在房地产投资市场上逐渐形成了一股主要的力量，并且会在将来更为明显。

　　戴德粱行表示，可以肯定的是，过去５年房地产投资市场上连续上演的整栋收购好戏在２００９将会有一个短暂的调整，主要体现在市场成交量下降，投资活动减少。在接下来的３到５年内，国内高质量的房地产物业相对有所欠缺，这也成为房地产投资市场发展的一个瓶颈。在投资回报率方面，目前更为谨慎的投资者往往要求更高的回报率来防御未来可能的租金下跌风险，因此，买卖双方对回报率预期的差距也是阻碍交易完成的一个重要因素。