受高房价及市场因素的影响，次新房的投资回报率骤降至5%至8%，狂跌4倍。导致新房上市交易量猛升。

　　所谓次新房，也就是年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。这其中涵盖一部分尾房、债权房等空置房，也包含入住时间较短又再上市交易的二手房。据了解，除一部分尾房、债权房，一些入住时间较短又再上市交易的二手房逐渐增多。 {TodayHot}

　　投资客回报 收益不理想

　　对于投资客来说，购买一套价格不菲的房产，主要是着眼于未来可以获取稳定、较高的回报收益。但是近几年北京的高端物业回报率逐渐缩水，已从20世纪90年代20％到30％的高回报率降至现在的5％到8％左右，造成投资者出售购买入住不久的房屋。

　　经济状况改变 负担过重变卖房产 {HotTag}

　　由于薪金的变动，贷款金额过高，还贷压力太大，物业管理费过高等，一些置业者收入与支出严重失衡，已无能力再承担如此庞大的费用，因此只好将入住不久的房子脱手。另外，很多企业的中高层人士由于公司发展需要，可能突然调迁去其他城市；或因个人原因需要出国留学等，只能将购买不久的房屋转手卖掉。

　　房价飞速上涨 投资者竞相售房

　　一位炒房者这样感叹道：“现在哪儿是买房的时候，应该是出手卖房的好时机。”在大家还在到处寻房价，准备买房的时候，这位炒房者已经开始出售他手中的房子了。他认为房价涨得已经很高了，该是出手的时候了。

　　某些次新房的业主是在项目的内部认购阶段或期房的早期阶段购买的房产，而当时购买的价格很低，即便现在以二手房的价格出售，也能获取可观的理想收益。这部分业主希望获利出局，也使得部分次新房流入市场。

　　股市不稳 转而投资房市

　　股市瞬息万变，难以把控，涨跌的不稳定性很强。而且，股市即使上涨，其上涨幅度也受到严格的控制。而房价的日趋上涨，越来越多地受到投资者的关注。投资者转战投资房产，使得二手房市场的次新房越来越新。

　　我爱我家专业人士预计，今年本市的二手房交易量将会达到50000套。随着二手房交易量的稳步上升，二手房市场细分将是必然的。在未来的存量房市场中，次新房以其房龄短、品质好、配套全等优势，将会占有不可取代的重要地位。

　　本报记者鞠晓波 陆晓东报道 由于五环及以外的近郊房地产市场交易量增幅明显超过内城区，四环以内二手房单价均超过8000元/平方米大关。有专家认为五环外二手房升值潜力要比内城区二手房大得多。

　　次新房细节观察不方便

　　次新房因为是现房，所以在房屋实况方面，几乎不存在什么风险。但是，也正因为是已交付使用的现房，受到看房需要业主开门的限制。相对新房，观察时不能完全随心所欲，特别像光照和噪音等这种需要在关键时段才能观察的细节。所以，买次新房一定不能过于听信中介与房东的介绍，较好是将看房时间约定在一定的特殊时段，如对光照有疑虑的，可约定在上午太阳升起或下午太阳落山时。而对噪音有顾虑的，可约在晚上，这样就可以探个究竟。

　　四环内难觅8000元二手房

　　五环外二手房受热捧 升值潜力大

　　四环内 难觅8000元二手房

　　根据中大恒基市场研究部的资料显示，2007年上半年北京二手房市场成交均价为8383元/平方米，比去年年底上涨了22.3%。其中二手商品房的平均价格已经接近8800元/平方米。已购公房本月的成交价格达到9585元/平方米,二手经济适用房均价为6426元/平方米，从区域上看，四环以内二手房单价均超过8000元/平方米大关，从而使得五环外的二手房大受热捧。

　　数据显示，作为CBD辐射区的东五环周边环境较好，交通便利，通州地区已购公房为每平方米4500元至5500元，二手商品房均价一般在每平方米5500元至6000元之间；而望京区域，一直是朝阳区二手房交易较为活跃的区域，现在二手房均价在7800-9500元/平方米；另外西南五环主要为刚性需求，成交均价在7500元/平方米左右。

　　年轻人 青睐五环外

　　另据调查，在今年上半年，1975年之后出生的年轻购房者中，76.5%购买了通州、回龙观、天通苑以及南城二手房，而这些购房者占购买人数总量的52%。而五环内单价在8000元/平方米的二手房已经屈指可数，所以只能将其购房的范围缩小到五环或者之外。

　　此外，高企的市内房价已经被普遍认为有了泡沫，升值潜力已十分有限。而郊区随着交易量的大幅上涨，升值空间比市中心要大得多，加上现在新建商品房也多在五环外，二手房可挑选的空间也非常大，这些区域轨道交通十分发达，这些主观以及客观的因素促使年轻人扎堆郊区。

　　五环外 二手房升值潜力大

　　业内人士分析，北京四环内二手房价格在近两年的发展下已经上涨到一个非常高的水平。这样的价格飙升，已经超出了许多二手房购买者的承受能力。而北京已经有了完整的六环，再加上多条地铁的开工，受到地铁的带动，五环及以外的近郊房地产市场很受工薪阶层的青睐。另外，由于五环外二手房交易量增幅明显超过内城区，其升值潜力也比内城区二手房大得多。

　　暑期租房星级指数

　　东部城区

　　四惠地区：位于东四环中路

　　价格指数：★★

　　交通指数：★★★★

　　生活便利指数：★★★★★

　　区域点评：由于四惠区域位于东四环中路，是一个交通的枢纽，其人群流动性较强，消费者可以选择合租四惠区域的两居室、三居室，降低租金成本而享受便利；选择租赁八通沿线的一居室、两居室，租金相对较低，有充分的个人空间。

　　西部城区

　　公主坟：位于西三环中路

　　价格指数：★★

　　交通指数：★★★★

　　生活便利指数：★★★★★

　　区域点评：公主坟作为京城西部成熟的商业区，北有翠微大厦、城乡贸易中心，南有国宜通讯广场、万发大厦、企业网大厦，均为繁华的商业大厦，餐饮、超市、休闲一应俱全，北依玉渊潭公园更是为区域增添了不少清新，而此处租赁的房源主要是1985年、1990年左右的公房和央产房。

　　南部城区

　　方庄地区：位于南三环东路

　　价格指数：★★★

　　交通指数：★★★★

　　生活便利指数：★★★★★

　　区域点评：方庄作为南城居住区的历史由来已久，安全指数较高；目前方庄一居室月租金约在1400-1600元，两居室为1700-2100元，三居室约为2200-2600元，租金相对较高；但位于南三环的地理优势，可以涵盖北部的国贸商圈、劲松商圈，南部的成寿寺等商业区域，公交655、511、37车站在方庄，三环线上近30余条公交线路途经方庄站，交通指数较高。

　　北部城区

　　中关村地区：位于东四环中路

　　价格指数：★★

　　交通指数：★★★★★

　　生活便利指数：★★★★★

　　区域点评：中关村区域高校云集，相对安全指数要高，并且由于电子产业集群带的兴起与发展，高新企业较多，工作的机会也多，学校和企业的发展带动了商业活跃，配套完善，租金价位较高，目前中关村区域一居室月租金约为1500-1800元，两居室月租金约为2100-2500元，三居室月租金约为2800-3200元，租金较贵，价格指数较低。