“本报上期写字楼报道推出后，在业界引起了强烈反响。本周，本报记者对写字楼市场进行深度调查，发现……”　 　　　　今年上半年出台的一系列房产新政，让“炒房炒成房东”成了投资买房者必须要面对的一种可能，而此前不被关注的写字楼，极有可能因此成为未来一段时间里的投资热点。　 　 　 商住分开是大势所趋　 　　　　本周，本报记者分别对成都目前的写字楼现状进行了深度采访，对成都几个商住混用比较突出的小区如玉林家园、国嘉华庭、兴顺花苑、罗浮世家等进行了调查，不少公司选择这一类型的小区作为办公场所，每当上下班时间一到，电梯口便站满了人，买菜的和上下班人员均急不可待，电梯随时发出报警声。这样的结果，不仅影响公司形象，而且给小区的安防带来很大影响。　 　　　　随着市场的进一步扩张，商住分开是大势所趋，这就为写字楼市场带来了机会，中小企业可能会尽快选择写字楼，以适应企业本身的发展。同时，国家近期出台的一系列调控政策，住宅投资者的观望心态一旦被打破，写字楼的利好就将出现。事实也正如此，根据记者近期的调查情况来看，二手房的交易反映出投机行为已在发生变化，炒家抛盘逐渐显现。业内人士断言，未来两到三年，成都的写字楼市场上升的空间非常大。　 　　　　每年新增2万公司租赁市场空间巨大　 　　　　据成都市工商局调查数据显示，成都每年新增注册的企业数量在2万家以上，这个数据还不包括外地企业、外资企业以及本地企业扩张的数目。根据调查，一些小企业需要的写字楼面积大多在100平方米以内，中小企业需要的写字楼面积大多在200—400平方米左右。外资和大企业往往选择1000平方米及以上的写字楼作为办公总部。这数以万计的中小型公司，加上即将从住宅小区迁出的公司，每年为写字楼销售和租赁市场提供巨大的市场空间。　 　　　　从写字楼市场供应上看，乙级写字楼物业的供应量较大，甲级写字楼物业供应量不足。租用高档写字楼的客户以IT、通讯、金融保险行业较多；其次是文化传媒和建筑地产类表明成都房地产投资呈稳步上升趋势；另外贸易和电信行业也发展势头强劲。通过调查发现，租用写字楼客户中，以私营企业占绝大多数，占47％的比例；其次是外资企业和机构，占30％的比例；另外就是国营企业和合资企业，也占一定比例。购买写字楼物业的客户中，以国营企业居多，占45％的比例；其次是私营企业和个人投资者。而私营企业则明显选择中小型规模的写字楼，这可能与中小型企业成长的速度和获取的价值有关。从购买动机来看，总体而言，70％都是自用，自用加投资的占23％的比例，纯投资的占7％比例。　 　　　　需求：租金还有上涨空间　 　　　　据尺度2003年调查数据显示，成都有15％的写字楼当时售价在6000元以下／平方米，售价在6000元的为15％，有21％价格在7000—8000元／平方米。价格在8000—9000元／平方米的比例较高，为26％，高端产品是当时写字楼的主流。两年前价格卖得较高的是纯写字楼，价格超过1万元／平方米的就占15％。　 　　　　经过两年的发展，现在，市场格局并没发生多大改观，价格卖到8000—9000元／平方米的写字楼分别有纯写字楼、酒店式管理的商务写字楼、与商业物业相结合的写字楼，大多数纯商务写字楼已经超过了10000元／平方米。现在的开行、威斯顿联邦等就属这类物业。均价在7000多、区位优势佳的如天府中心这样的写字楼，其发展空间将更大。从记者走访的情况来看，成都写字楼售　 　　　　价与其档次和区位有关，档次越高，位置越好，价位越高。同时，有52％写　 　　　　字楼只租不售，多数开发商将写字楼作为投资经营，不图短期回报。　 　　　　在租金方面，租金水平普遍集中在75—90元／平方米之间，占52．6％的比例，在这个区间内，多为50—100平方米间的小户型写字楼；其次是90—100元／平方米，占47．3％比例，100—120元／平方米也占到了36．8％的比例。而档次和配套稍差的写字楼多定在65—75元／平方米之间。在几大区域内，其中骡马市甲级写字楼租金大约70元／平方米，浆洗街70元／平方米，天府广场在80元／平方米以上。本报记者胡华梅实习生王丹数据支持：成都尺度地产顾问公司　 　　　　写字楼投资空间有多大？　 　　　　记者根据走访调查的数据，以浆洗街、骡马市商圈中的甲级写字楼作为投资对象，某写字楼销售负责人为投资者算了一下账。　 　　　　投资者若购买100平方米，这两大区域目前写字楼的均价是5000元／平方米，总价为50万元。按照5成10年按揭，贷款25万元，每万元还款率为117．6，每月月供3000元左右，按照目前的保守月租金50元／平方米计算，每平方米将收益5000元。除去月供，一年还有将近两万多元的收益，投资者则在10年内就可收回成本，这其中还不包括地价、租金在这十年中本身上涨带来的收益。　 　　　　相关链接：　 　　　　吴丰，四川大学经济学院教授，在商业地产有自己独道的见解。经常被邀请在各类房地产相关会议中讲述商业地产投资技巧。由于其观点分析专业，理性，也是各类媒体商业地产报道专家说法中必选专家之一。