记者对上海超跌前10位的楼盘询问一遍后，发现各媒体炒作的大幅降价的楼盘少之又少，即使降价也多由于其房屋自身存在一定劣势。

     11月上海楼市总体价格并未出现实质性下调，大部分楼盘成交寥寥，同时配套商品房的成交量一路攀升，这种楼市成交结构的改变，使上海一手住宅市场的成交均价降幅达20.3% 。{TodayHot}

     在多重压力下，开发商选择降价促销回笼资金是近阶段及未来一个时期的营销策略。

     上海楼市的降价狂潮一直在延续，超跌的楼盘越来越多。然而，当众多开发商纷纷打出不断折扣的招牌时，真正希望等待降价买房的消费者却发觉，他们似乎有点失望。

     那么，上海楼市的价格大战，真实的一面是什么？

     降价：满足消费者幻想的童话 {HotTag}

     水岸蓝桥，是一度被宣传成历史报价为13000元/平方米、而目前销售价格仅8000-10000元/平方米，即降价幅度达30%的明星下跌楼盘。而当记者咨询该售楼处时得到的报价是：目前的销售价格在9000-14000元/平方米。由于这一楼盘最近牵扯入退差价事件，记者特意询问该售楼处，如果这一楼盘价格继续走低，开发商是否会采取补价措施？回答是：水岸蓝桥马上就要交房了，目前剩余的空房不是很多，因此也不会存在下跌的可能性。

     另一此前盛传跌价的著名楼盘盛大金磐公寓，有媒体称其历史报价达10万元/平方米，而目前仅为35000-60000元/平方米，其跌价力度不可谓不大。而记者从该售楼处得到解释是：“目前我们公寓的售价为35000-60000元/平方米，这个价格自开盘一直在上涨。10万元/平方米的价格是因为特定的几套景观房，朝向和楼层都很好。”

     曾被宣传为上海滩跌价力度最大(达54%)的滨江兰庭，据说其历史报价为37000元/平方米，而销售价格现在仅17000/平方米。其销售处对记者的解释是：目前的房价22000-30000元/平方米，房价的高低则取决于各套房屋自身的特点。

     在记者询问完上海超跌前10位的楼盘后，发现果真如宣传所言大幅降价的楼盘少之又少，即使降价也多由于其房屋自身存在一定劣势。

     既然如此，为什么舆论一致认定上海房价已然大跌？

     中原分析师认为：9-10月成交量的增长势头并未持续多久，价格的僵持又使观望气氛再度弥漫开来。这一次，开发商似乎也并不为楼盘的销售忧虑和购房者一样笃定，只有少量楼盘采取了一定优惠措施。在打出“震撼低价”广告的楼盘中，所谓的降价也不过是“低开高走”营销策略的翻版，在逐渐理性的消费者面前，热销楼盘数量的增长开始放缓。

市场：相互猜疑下的消耗战

     根据中原地产研究月刊显示：11月新增住宅市场依然是大区唱主角，浦东、松江、宝山、闵行稳据排行榜前四。除浦东外，其他三区的新增供应量主要来自配套商品房，其中松江配套商品房占新增公寓比例最小，为41.8%；宝山和闵行的公寓供应量中配套商品房比例都占到70%以上。

     另一方面，别墅物业也都集中在郊区，特别是松江、闵行两区的新增别墅供应占到11月别墅上市量的64.5%，大部分是联排别墅，其中闵行区的联排别墅单价在8000-10000元/平方米，松江区单价稍低，主要集中在7000-9000元/平方米的价位。花园别墅类楼盘连续第三个月保持涨多跌少的局面，特别是高档别墅最能吸引富翁买家，因为上海郊区的土地毕竟越来越稀缺了，无限期严控低容积率的别墅地根难见松动迹象。

     市中心的黄浦区是三个中心城区中面积最大的区域，本月该区有两例新盘上市，主力产品是90-120平方米的二房和150平方米的三房；价格为15000-16000元/平方米。与前一阶段相比，黄浦区的住宅价格有下跌趋势。除了因为配套商品房和外环低价楼盘的区域有大量成交，11月市区仅普陀楼市表现尚可，其他区域的交易基本处于停滞状态，成交量都维持在2万平方米左右。

     这就是说，11月上海楼市总体价格并未出现实质性下调，大部分楼盘成交寥寥，同时配套商品房的成交量一路攀升，这种楼市成交结构的改变，使得上海一手住宅市场的成交均价降幅达到20.3%。市区的豪宅经过上月集中登记后，价格回复到常态，整个内环线以内的成交均价应声下挫，其中卢湾、黄浦、静安的成交均价降至19448元/平方米。目前这三个区的商品住宅大都处于这个价位。郊区均价的下跌主要是配套商品房成交比例扩大引起的。内环和中环线之间区域，豪宅与配套商品房的成交量微乎其微，均价在宏观调控后已大幅回落，目前变动幅度不大。

     从目前的市场行情来看，多数买方的观望心态依然存在，对选择出手的时机仍然不明确；而卖方中除少部分大幅降价抛盘外，多数卖家受前期市场逐步回暖因素的影响，对继续降价也开始呈谨慎心态，价格的小幅下调使得最近的成交陷入僵持阶段。另外某些区域(如闵行区)由于新盘放量多，一二手房价格倒挂现象比较明显，从而也影响了二手房的成交。目前的二手房市场现状表明，买卖双方之间的焦点依然集中在对价格的预期上，由于买卖双方对价格预期仍未能达到一个平衡点，因此市场缓慢调整的过程将依然持续下去。

     开发商：降价是策略还是战略

     从开发商资金方面分析，长达半年的资金紧张状况丝毫没有减缓，虽然银行贷款到期有“不逼”的利好，但随着年终到来，资金压力越来越重。年终财务决算、贷款还息、支付工程款等，都需巨额现金流量，哪项都不能少；银行信贷偏紧和预售供应量增加，在多重压力下，开发商选择降价促销回笼资金是近阶段及未来一个时期的营销策略。

     如果仅就此而言，年末降价不过是基于目前整体不景气的市场，开发商所采取的一项应对措施。而今年的年末与往年所不同的地方在于，有了大半年前的宏观调控的广阔背景，也就有了整个市场乃至社会对于楼市降价的期望。在这样的期望中，无疑有购房需求的持币市民开始产生了房价下跌的预期，这一预期自然让他们放慢了购房的脚步———但这是开发商所不愿意看到的，对于他们而言，此刻摆出降价的姿态自然是能够迎合市场购房者的。

     于是，无论有没有真正的跌价，叫嚣出或者摆出跌价的姿态，于开发商而言自然是一种策略。而所谓的“狼来了”，也正是叫多了降价以后，大家开始真的以为价格下跌了。至于开发商，年年岁末年年回收资金，也没有觉得发生了多大的变化。眼下传言明年春节房价会跌，而2005年的那个时候，房价也小跌了一把。