昨日，南京市建工局发布了《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》，精装房如何“一房一验”有了具体的规范。该办法将于10月1日起施行。对于此办法，业内人士提出，有一些地方需完善，如开发商自装自验，如何杜绝作弊现象。

　　装修前先验毛坯房并出具书面意见

　　据介绍，全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的固定面全部装修完成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，已具备基本使用功能的住宅工程。根据该办法要求，全装修住宅工程装修施工前应先做样板套，并展示地板、吊顶等主要工序的施工断面。样板套完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工。

　　为明确责任，防止出现问题后追究时搞不清是毛坯房问题还是精装的毛病，该办法特别写明了一个条款，全装修住宅工程应在主体结构验收前制定交接验收方案。在装修工程施工前，对屋面、地面、外窗及管道渗漏情况以及室内装修基层、空间尺寸等按相关的规定进行交接验收，并形成书面验收意见。未进行交接验收不得进行全装修施工。

　　分户验收前每家都要检测市内环境

　　该办法明确规定，全装修住宅工程所用的主要装修材料、设备等应符合设计或相关产品质量标准的要求，应有相应的质量证明文件，并与样板套相一致。全装修住宅工程施工过程中所用的人造木板、涂料、天然石材等影响室内环境质量的主要材料应进行甲醛含量、放射性等相关指标的见证检测。工程分户验收前应逐户进行室内环境检测，每户不少于一点。

　　此外，全装修住宅工程在装修施工过程中和交付前，应采用包裹、覆盖、贴膜等可靠措施对地面、门窗等容易污染或损坏的成品、半成品进行保护。

　　水电等隐蔽工程成检查重点

　　精装修工程中，水电等隐蔽工程成为检查的重点和难点。由于水电工程在装修完毕之后难以直接观察，同时隐患潜伏期较长。因此，如何实施精装修房的水电隐蔽工程检查，成为精装修房检验的重点。

　　设计师季蒙蒙告诉记者，水电等隐蔽工程的检验需进行3次。第一次是水电工程材料进场之前，进行材料质量的验收；第二次是水电开槽安装后，未粉刷之前进行材料和安装的再次验收；第三次是利用打压标和电表，对水管的承压和电路的安全进行仪器检查。只有经过这三道检查，才能保证水电等隐蔽装修工程的质量。

　　在昨天公布的精装修房分户验收办法中，水电工程的验收并未做详细交代，也因此倍受业主关注。

　　建设方自查后质监机构复查

　　据介绍，所谓的分户验收是指在施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，按照本办法规定对全装修住宅工程的每一户及公共部位所进行的专门验收。该办法给出了一房一验的验收方名单：全装修住宅由建设单位组织总承包及专业施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收。已选定物业公司的，物业公司应参加分户验收工作；应逐户、逐间检查，并做好记录。此外，针对对外窗等容易产生渗漏水的部位，分房验收中将按《外窗淋水试验要求》进行淋水检查。

　　该办法规定，分户验收全部合格后，竣工验收7个工作日前，建设单位应将相关验收报告报送相应的质量监督机构。在建设方组织完成“一房一验”后，将由质量监督机构进行核查。该办法要求，全装修住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户数，对分户验收工作进行检查和复核（拼装式吊顶应拆开检查），质量监督机构对验收过程进行监督。

　　验收内容

　　根据该办法，分户验收全装修住宅工程质量分户验收的内容为：裱糊、涂饰、饰面砖、木饰面等墙面面层质量；涂饰面层、拼装式吊顶等天棚面层质量；地砖（含石材）、木地板等楼地面面层质量；门窗工程安装质量；橱柜、隔断、台面等细部工程质量；栏杆安装质量；防水工程质量；给排水工程安装质量；电气工程安装质量；通风与空调工程安装质量；建筑智能工程安装质量；外墙、楼（电）梯通道及地下室等公共部位质量；国家和省市有关规定、标准中要求分户检查的内容。

　　精装房“一房一验”三大疑问

　　一房一验能否名实相符

　　南京市建工局政策法规处处长徐荣科介绍，这一办法中，分户验收由甲方负责，也就是谁建造谁负责，建设方负责召集设计、施工等方面来进行房屋的验收，质量监督部门对其进行监督，根据这一办法，房屋只有通过分户验收后，才能进入市场出售。

　　对此，365验房工作室总监陈欣表示，这个一房一验其实是开发商自己组织的验收，质量监督部门只负责在竣工验收时进行抽查，这和老百姓心目中的“一房一验”相差较多。这种自查自纠的分管验收，可能很难“自揭家丑”地验出存在的问题。整个办法无如何切实保证业主利益的字句，无维护业主利益第三方参与监督质量制度建设的机制。

　　精装修房验收如何量化

　　“很多装修内容，并非是人的感观可直接作判断的。”陈欣表示，以内墙的乳胶漆为例，保证质量的做法是刷一遍底漆，再进行两到三遍的腻子批平，然后再刷两遍以上的乳胶漆。如果只是批一遍腻子，刷一遍漆，业主直接用眼睛看是很难看出差异的，但时间一长就容易出现面墙开裂、脱落等问题。本次公布的精装修分户验收办法，对油漆、瓷砖等多项装修内容都未作明确验收标准要求，这样一来开发商就可利用这一没有具体量化的漏洞，对自己提供的精装修房大开方便之门。精装修房的分户验收，就很容易流于形式。

　　一房一验谁是最后的仲裁

　　实行精装房分户验收后，一大好处是追究责任更加明晰，南京市建筑安装工程质量监督站站长毛龙泉表示，责任人明确了，验收时的原始数据保留了，一旦出现质量问题追究责任，参与验收的各方自然脱不了干系。

　　一旦房屋质量出现问题，市民首先找开发商委托的物业进行交涉，交涉不成则可找到政府主管部门进行投诉，相关质量监督机构进行鉴定查实后进行查处。如果行政仲裁还是解决不了，则可通过法律途径解决。