至今，2008年已经过去了大半年，沈阳楼市一直处于比较低迷的状态，无论是购房者还是开发商都在观望。如今，奥运会即将结束，9月的秋季房交会即将开始。许多开发商寄予厚望的秋交会能否成为沈阳楼市重新发力的新起点？在下半年将会呈现什么样的走势？

　　特邀嘉宾：

　　辽宁渥尔夫房地产开发有限公司 副总经理 牟启玮

　　沈阳新洲实业股份有限公司 副总经理 陆兴祥

　　沈阳精仕蓝叁房地产策划有限公司 总经理 谢事民

　　主持人：石彦梅

  房价没有下降空间

　　主持人：上半年总体楼市比较低迷，楼盘促销活动频繁，奥运会后房价会有什么变化，促销战是否仍会硝烟弥漫？

　　牟启玮：从沈阳上半年上市的楼盘可以总结出来，新项目的上市价格大部分都要低于原定的上市价格。其中一部分开发商搞各种促销活动，以挽救市场；另外一些性价比高的项目虽然按兵不动，但也没有继续上涨。我认为，下半年这种状态将持续，楼盘的开盘价格仍会比预期的要低，让利促销活动也将增多，但个别楼盘大幅让利的情况应该不会出现。

　　陆兴祥：今年，全国楼市都比较平稳。虽然有个别楼盘降价，但把这当作楼市风向标是片面的。事实上，全国楼市的涨幅都在趋缓，但并没有下降。另外，就沈阳来说，它与深圳等一线城市不同，它的供求关系比较平稳。随着楼盘的销售，物价一直上涨，建筑材料也在上涨，因此房价必然会涨。

　　目前来看，沈阳的市场仍比较闭塞，由于供求关系尚未完全激发出来，因此现在的房价不高不低。但随着开放的加深，供求关系也会发生变化，房价必然会大幅上涨。从这个角度说，奥运后沈阳房价仍没有下降的空间，相反上涨的空间比较大，预计在几年内会继续上涨。

　　谢事民：沈阳的房价与其经济活跃的程度不成正比。目前，沈阳的平均房价还不到4000元/平方米，而事实上就算是达到5000元/平方米都是合理范围内，可以说，沈阳房价基本没有任何水分。虽然上半年有些楼盘在运行过程中由于对资金的需求量大，进行促销，降低利润空间，但不会成为市场主流。下半年由于人力、建材等成本上涨，房价也会有所上涨，但不会出现暴涨的局面，多数开发商仍会选择平稳过渡。

谢事民
　　
  下半年供应量将减少

　　主持人：上半年受各种因素影响，许多楼盘都选择了延期开盘，奥运会后是否会批量上市？

　　牟启玮：预期下半年也不会出现批量开盘的局面，供应量会相对减少。特别是那些品牌企业和资金实力雄厚的开发商将会避开这个阶段，我认为直到政策调整，楼市的形势才能好转。

　　陆兴祥：由于去年的土地出让量大，原计划2008年上市的楼盘项目会在2007年的基础上上升100%。但是随着银根紧缩以及市场的多种变化，很多开发商放慢了步子，但实际的上市总量还是会超过2007年。

　　谢事民：2008年上市的新楼盘比2007年要多一些，但由于大环境不看好，各区的购买力也有区别，因此在楼盘的供应上也不尽相同。总体来看，道义、长白、铁西板块的新盘要多一些，铁西地区楼盘的竞争压力比较大。受投资者观望态度的影响，蒲河、棋盘山板块虽然拿地的开发商不少，但楼盘上市量不会很多。

陆兴祥

　　销售量只会小幅上升

　　主持人：奥运后正赶上秋交会，许多开发商也将目光集中于此，秋交会是否是沈阳楼市的一个转机？

　　牟启玮：从今年上半年来看，开发商与市场，供与求双方都保持着观望态度，沈阳房地产形势比较严峻。沈阳市场上的投机行为本来就不多见，今年更是低到“零”状态；而投资行为也处于停滞不前的状态；一些刚性需求也逐渐演变成持币观望。

　　就下半年来说，我认为这种观望还将继续。虽然借着秋季房交会，“金九银十”的黄金销售时机，各开发楼盘的销售情况会略有好转，但不会彻底扭转楼市的低靡状态。可以说，如果国家政策对开发企业合理开发贷款方面不放松，对消费者的消费贷款利率不下调，不改变二套住宅的相关政策，那么沈阳楼市不会有根本的转变。

　　陆兴祥：在秋季房交会上，沈阳楼盘的销售应该会有一个小高潮。自从去年入冬开始，观望者就越来越多。然而，沈阳各楼盘的房价不但没有下降，反而仍略有上升。当购房者越来越明晰地了解到房价没有下降空间的情况下，这种观望情绪也不会继续下去，至少到年底，沈阳市场将会逐渐变好。

　　谢事民：受股票市场及二套住宅政策的影响，沈阳市场的投资者有所减少，投资市场萎缩了近一半以上。下半年投资需求也不会有所上升，主体销售仍是以刚性需求为主。虽然9月有房交会，会形成销售上的高潮，造成阶段性的热点。但从总体来看，房交会对后期楼市不会有太大的影响。

　　而且，由于沈阳楼市供与求上涨速度不同，供应量要略高于需求量的上升速度，因此各楼盘的销售平均分摊，并呈现下降姿态。因此下半年如果想在销售上突破，则将考验开发商的产品是否符合消费者的要求，当然对资金实力也是一个大的挑战。

牟启玮