本周二，香港本地蓝筹地产开发商新鸿基地产(0016.HK)以创纪录的每平方英尺42196港元、总价18亿港元拍得香港太平山顶"地王"加列山道豪宅地皮，较7.68亿港元的起价高出1.34倍，远超市场预期，并打破了1997年香港房地产泡沫高峰时期创下的每平方英尺1.8万港元的单价纪录。虽然这一天价超出预期，但市场对香港高端地产的前景仍相当乐观，并 普遍认为，香港地产市场没有泡沫。 {TodayHot}
豪宅价格连年上涨
以市值计算，新鸿基地产是香港最大的 房地产 开发商。新地表示，将向该地块投资超过25亿港元，建造10多栋独立住宅，预计3年后项目完工时开始出售住宅单位。
中原测量师行估价部高级联席董事张竞达表示，该地块成交价远超出市场及该行预期，反映土地储备不足的发展商相当渴望土地。连建筑费及包装，料日后每尺售价将非常昂贵，甚至可能高达5万港元。他同时预计豪宅市场还会有10%升幅。
太平山向来是香港超级富豪青睐的居住地。由于山顶地段供应量有限，加上发展商看好顶级豪宅后巿，拍卖前市场已将该地块的估值调高。但最高估值也仅为15亿港元，相当于每方尺楼面地价3.52万港元，{HotTag}较此前田北俊家族的万泰集团以每尺1.8万港元勾出同位于山顶加列山道的12号山顶楼的单价纪录高出一倍多。而最终的成交价较预期价格和起拍价分别高约60%和130%，反映出香港豪华住宅市场人气旺盛。
仲量联行的国际董事刘振江表示，这一拍卖结果将对山顶区的连栋屋售价产生积极影响，同时也反映出房地产开发商对香港高档房地产市场未来几年的前景仍持乐观预期。
长江实业（0001.HK）等香港本地主要房地产开发商在拍卖会后也纷纷表示，因豪宅楼价有上升空间，旗下楼盘可能追随加价。信置公司旗下3个楼盘，第二日起就加价发售，主席黄志祥还预料明年豪宅市场价格可升逾20%。
今年，香港豪宅市场的价格涨幅高达20%左右，预计2007年上半年还将上涨20%。由于香港和中国内地经济增长强劲，与2003年非典爆发时候相比，香港住宅价格已上涨约70%。尽管高端住宅的市场需求一直强劲，分析师表示拍卖并不代表香港房地产市场的整体状况。不断上升的 房贷利率抑制了大众房地产市场的发展，大众住宅市场今年的价格涨幅仅为10%左右。
楼市没有过热
然而投资者仍然担心这些地产股份将两面受压，一方面土地成本因供应有限而高企，另一方面终端需求在利率走平的情况下仍然不旺。
拍卖会后，香港地政总署助理署长苗力思表示，这次卖地主要影响山顶区一带豪宅楼市，相信不会对香港整体楼价造成影响，而目前香港楼市也没有泡沫。山顶地块供应量小，邻近楼宇售价近期也会相当强劲。
忠诚测量行董事总经理郑永铭表示，卖地反映开发商对豪宅的后巿十分看好。举牌竞标的开发商至少有五组财团，反映大部分发展商对豪宅后巿一致，不存在个别推高楼价的可能。
同时，香港主要地产商都认同楼市没有炒卖过热情况出现。恒基地产（0012.HK）发展部总经理黄浩明认为，目前中小型楼宇买家没有"一窝蜂"入市，因此市场仍健康。新世界发展（0017.HK）董事梁志坚表示，豪宅有一定需求，而供应较少，故吸引发展商兴趣，楼价取决于市况，目前并未过热。而豪宅需求只来自小部分人，因此不会对整体楼价构成影响。南丰发展项目总监蔡宏兴表示，目前香港楼市基本因素仍好，未有出现两极化现象，仍看好明年豪宅市道发展。新世界地产代理执行董事何伍燕榆表示，目前香港楼市有两极化现象，但未有出现泡沫。
支持现有勾地制度
亚洲金融危机后，香港楼市大跌，严重冲击了港府推行多年的定期土地拍卖制度。港府为了保证土地不被贱卖，暂停土地拍卖，转而执行勾地政策。
在勾地制度下，每年由地政署公布当年的勾地表，发展商对表内任何一块土地有兴趣的话，可以向政府提出申请，并开出最低价及交缴按金。如果出价符合政府按公开市场价格所作的评估，该地块就会以公开招标或拍卖的形式出售。如在拍卖中该底价不保，政府会收回该地块，以保证不贱卖资产。
但是对于现行的勾地制度，恒基地产黄浩明表示，相信明年楼市以豪宅作主导，豪宅有一定需求，故这方面政策可以检讨作定期卖地。新世界地产代理执行董事何伍燕榆也指出，勾地制度实施至今，勾出地皮数目并不多，认为值得检讨，可与定期卖地一并实行。
对于这些要求恢复定期卖地的声音，香港地政署苗力思表示，过去虽然有九块地皮因勾地价未达水平而失败，但他仍然认为勾地制度行之有效。此笔拍卖也将香港政府本财年（截至2007年3月）的土地拍卖收入提高到大约71亿港元，而土地拍卖收入是港府最大的收入来源之一。在这次拍卖之前，香港政府在截至2007年3月底的财年中已经通过三次土地拍卖出售了四块地皮，由长实、信置、新地等大地产商投得。
住宅市场两极分化
各大证券公司均认为，此次地皮成交价高于预期，但纷纷对香港住宅市场可能出现两极分化表示担忧。
摩根大通发表研究报告表示，卖地结果进一步印证香港住宅巿场出现两极分化，并已见到中小型住宅及豪宅楼价的差距拉大，相信此趋势在未来1-2年将持续。
法国巴黎银行维持香港地产股的"增持"评级，称卖地结果再次证明高档住宅市场房价将愈走愈高的两极分化，预计2007年普通住宅市场房价将按年上涨10-15%，高档住宅市场房价将按年飙升15-20%。
京华山一的Andy So甚至表示，天价成交是非理性争夺的产物，目前的情况好比是面粉成本高于面包本身价格。
不过，德银亚洲区房地产市场主管颜伟洪表示，这次的成交价对香港整体楼市并无指标作用，除山顶豪宅价格被推高外，相信并无其他作用。
高盛则指出，即使新鸿基地产增加该项目的楼面至57588平方尺，出售尺价亦须3.76万才能打成平手，相信公司的风险不低，也令投资者质疑其是否最理想地运用资金。不过，高盛表示，卖地成绩理想会使持有较多豪宅项目的开发商受惠，包括嘉里建设(0683.HK)及恒隆地产(0101.HK)，其豪宅项目分别占每股资产净值的24%及22%。 |
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